Affitti brevi: la città che dovremmo difendere e la città che scompare.
Questo intervento non nasce come una crociata contro gli affitti brevi. Non lo è, e non vuole esserlo.
Le riflessioni che seguono valgono per ogni città dove il rapporto tra chi abita e chi soggiorna si è incrinato; per ogni borgo che perde abitanti e identità; per ogni territorio che si svuota demograficamente, prima ancora che urbanisticamente.
Scrivo per condividere un punto di vista.
E, se possibile, per aprire uno spazio di confronto: un pensiero che faccia riflettere, discutere, forse anche dissentire.
Perché è da lì che di solito nascono le domande più utili.
Ci sono mattine in cui ti basta attraversare un centro storico italiano per capire che qualcosa si è spezzato. Non servono tabelle. Non servono grafici. Basta ascoltare.
Un tempo, in certe strade si udivano voci conosciute, saluti scambiati tra un forno e un bar, passi lenti, di chi vive il quartiere.
Oggi si sentono più spesso trolley che battono il selciato, check-in improvvisati davanti a un portone, una mappa sul telefono al posto di uno sguardo.
Non è colpa di nessuno in particolare, ma è responsabilità di tutti.
Gli affitti brevi non sono più un fenomeno: sono diventati una forza capace di riscrivere le città, stanza dopo stanza, scala dopo scala.
E mentre l’economia celebra un nuovo miracolo, molti territori si risvegliano più vuoti, più fragili, più simili a palcoscenici che a luoghi vivi.
La domanda, a questo punto, è semplice: quante case può perdere una città prima di perdere se stessa?
Il boom che ha cambiato il volto d’Italia
I numeri fotografati dal Politecnico di Torino raccontano una trasformazione impressionante:
– +50% di unità abitative in affitto breve dal 2017.
– 350.000 host, con una media di 2,1 appartamenti ciascuno.
– una proiezione vicina al milione di opzioni disponibili entro pochi anni.
– ricavi passati da 2,6 a oltre 9 miliardi di euro.
Nessun altro settore italiano cresce con questa velocità.
Un tempo si raccontava di Airbnb come di un ponte tra viaggiatori e borghi dimenticati. Pensiamo a Sambuca di Sicilia, alle case a 1 euro, al caso Matera. C’è del vero in quella narrazione. Ma ogni medaglia ha il suo rovescio.
Airbnb non fa urbanistica, fa profitti. Non immagina il futuro dei territori, intercetta le traiettorie del mercato.
E lo fa da una posizione globale, distante, potente.
La città, nel frattempo, cambia tono. Le luci restano accese, ma le finestre si spengono.
NAPOLI: la città che rischia di non riconoscersi più
Napoli sta vivendo qualcosa che somiglia a un esperimento sociale non dichiarato.
Nel 2007 le unità attive su AirBnB erano quasi 9000, nel 2024 sono quasi 17.000 +98%. [fonte Politecnico di Torino rapporto – CHI GESTISCE DAVVERO IL MERCATO AIRBNB? – 2025]
Una aumento che supera Venezia, Roma, Firenze messe insieme.
Un centro storico che esplode di turismo… e implode di quotidianità.
Gli affitti si impennano, le famiglie cercano casa altrove, i giovani scivolano verso le periferie.
Le botteghe storiche diventano negozi effimeri, perfetti per chi resta poche ore, inutili per chi vive lì da una vita.
Un luogo bellissimo, pieno di visitatori, ma vuoto di abitanti. E senza abitanti, una città resta solo il guscio della sua storia.
Ad onor del vero, ci sono anche segnali opposti.
Nel quartiere Rione Sanità la riapertura della chiesa di Sant’Aspreno ai Crociferi ospita il Jago Museum, un progetto nato dalla collaborazione fra lo scultore Jago e la cooperativa La Sorte.
Questo museo ha ridato vita a un edificio dismesso, ha creato opportunità di lavoro per i ragazzi del quartiere e rilanciato l’arte contemporanea come risorsa sociale.
Non è la soluzione all’intero problema, ma è la prova che un’altra città è possibile. Una Napoli dove l’ospitalità non è solo numeri, ma comunità, cura, identità.
FIRENZE: una città che rischia di perdere se stessa
Firenze ha il centro storico più fragile d’Italia. Un diamante intoccabile che, però, negli ultimi anni viene rosicato centimetro dopo centimetro da un turismo sempre più massiccio e sempre più veloce.
I dati stimano 17.500 affitti brevi, pari a circa il 10% dello stock nel centro cittadino.
È la percentuale più alta d’Italia.
E quando un immobile su dieci smette di essere casa e diventa business, succede una cosa quasi matematica:
– meno residenti,
– più attività orientate solo ai visitatori,
– più congestione,
– meno servizi quotidiani,
– un tessuto sociale che si assottiglia.
Il risultato?
Una città bellissima, ma che rischia di non essere più abitata da chi dovrebbe custodirla: i fiorentini.
MATERA: quando la bellezza attira, ma non sostiene
Matera è stata l’esempio perfetto di come una piattaforma globale possa accendere un riflettore.
I Sassi, dopo secoli di marginalità, sono diventati patrimonio UNESCO, capitale della cultura, meta internazionale.
Airbnb e i social hanno contribuito alla visibilità. Ma oggi molti residenti lo dicono senza mezzi termini: “troppa visibilità rischia di stravolgere ciò che volevamo proteggere.”
Il rischio di “migrazione inversa” è già evidente: giovani che non trovano case accessibili,
negozi storici che chiudono, vita quotidiana spinta sempre più lontano dal centro.
Matera non può essere consumata: se la svuoti dei suoi abitanti, resta solo una scenografia. E le scenografie non durano.
MILANO: l’eccezione che conferma la regola
Nel rapporto AIGAB su Milano emerge un dato importante: gli affitti brevi non sono la causa primaria dello spopolamento.
Rappresentano infatti solo il 2,2% dello stock totale, e sono distribuiti in modo non uniforme nei quartieri. La città continua a crescere di residenti e studenti, nonostante il boom di affitti brevi.
Questo è un dettaglio prezioso: dimostra che non è il numero in sé a determinare il presente e il futuro di una città, ma la sua governance. Politica urbana + regole chiare + visione = equilibrio possibile.
Ed è qui che entra in scena il caso più interessante d’Europa.
BARCELLONA: la città che ha scelto di non farsi travolgere
Barcellona è stata la prima grande città europea a capire una verità che in Italia ancora facciamo fatica ad accettare: il turismo va governato, non subito.
Negli ultimi dieci anni la città ha applicato una delle regolamentazioni più solide e più studiate al mondo:
1. PEUAT – Piano Speciale per l’Alloggio Turistico (2016)
Ha introdotto:
– limiti stringenti al numero di alloggi turistici per zona,
– divieto di nuove licenze nel centro storico,
– mappatura dettagliata quartiere per quartiere,
– logica di “compensazione”: se apri in un’area, chiudi in un’altra.
È stato il primo atto coraggioso.
2. Controlli e sanzioni reali
Per anni la città ha multato Airbnb e piattaforme simili fino a 600.000 euro per annunci irregolari, costringendole a collaborare.
Un precedente importantissimo, perché ha imposto alle piattaforme di:
– rimuovere annunci senza licenza,
– condividere dati,
– rispettare la pianificazione pubblica.
3. Stop totale alle nuove licenze entro il 2028
Annunciato nel 2024 dal sindaco Collboni. Non è un “capriccio politico”: è una strategia.
Obiettivo dichiarato: “restituire le case ai cittadini e tornare a un equilibrio umano tra turismo e abitabilità.”
4. Riqualificazione delle periferie con fondi turistici
I proventi generati dalla tassa di soggiorno vengono reinvestiti in:
– mobilità,
– housing sociale,
– rigenerazione urbana,
– cultura nei quartieri non turistici.
In altre parole: il turismo finanzia la città vera, non solo la cartolina.
5. Una visione dichiarata e coerente
Barcellona ha scelto una parola: armonia.
Non vuole più “ospitare tutto e tutti”. Vuole ospitare bene, in modo sostenibile.
La domanda centrale: questa è davvero ricchezza?
Perché chiamare “ricchezza” un modello che:
– svuota i centri storici,
– polarizza il mercato immobiliare,
– sostituisce botteghe con souvenir,
– rende le città mete stagionali e non comunità vive,
– espone territori interi agli algoritmi di aziende globali?
La vera ricchezza è quella che rimane, non quella che passa, è quella che crea comunità, non solo fatturato, è quella che rende un luogo più bello da vivere, non solo da fotografare.
E allora la domanda diventa politica, non tecnica: chi deve decidere il futuro delle nostre città? Gli algoritmi o le persone?
La posizione da consulente: il turismo non può essere lasciato in balia del mercato
Lavorando da anni con hotel, borghi, territori, so bene una cosa: il turismo può essere un motore straordinario — oppure un incendio. Dipende da come lo governi. Dipende da quanto ascolti. Dipende da quanto coraggio hai.
E oggi l’Italia è davanti ad un bivio molto semplice: continuare a crescere “per inerzia”, travolta da flussi che non controlla, oppure scegliere una direzione chiara.
Una direzione che dica:
– una città viva vale più di una città piena;
– un residente vale quanto dieci turisti;
– un centro storico abitato è un patrimonio, non un ostacolo;
– gli affitti brevi vanno regolati con intelligenza, non demonizzati;
– le piattaforme devono essere partner, non registi.
Il turismo è un atto politico. E ogni atto politico produce una città diversa.
Gli affitti brevi non sono il male. Il loro uso senza visione, sì.
Se vogliamo città armoniche, dobbiamo progettarle. Se vogliamo che i centri non diventino parchi a tema, dobbiamo intervenire ora. Se vogliamo che il bar degli amici in piazzetta resti aperto anche in bassa stagione, serve una visione che non lasci il territorio in balia del flusso.
Una città che si svuota non è una città in crescita. Un territorio che vive solo di week-end non è un territorio prospero. Un centro che chiude alle 20 per riaprirsi solo di mattina ai visitatori non è un luogo: è un dispositivo.
Serve riallineare le priorità: prima le persone, poi gli algoritmi; prima l’identità, poi la monetizzazione; prima la vita quotidiana, poi l’efficienza del flusso turistico.
La politica deve tornare a fare la politica.
Le piattaforme devono essere strumenti, non architetti del nostro futuro urbano.
E noi, come operatori del turismo, abbiamo un compito preciso: tenere vivo il legame tra chi arriva e chi resta. Rifiutare l’ospitalità usa-e-getta. Difendere la bellezza che vive, non quella che si fotografa.
Le città non devono essere “esperienze da consumare”, devono essere luoghi da vivere.
Per chi arriva. E per chi resta.
